ОГЛЯД ТА УЗАГАЛЬНЕННЯ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ

Оренда землі :огляд судової практики за матеріалами Апеляційного суду Харківської області

М. М. Бородін
кандидат юридичних наук,
заслужений юрист України,
голова Апеляційного суду Харківської області

О. М. Ситнік
суддя судової палати у цивільних справах
Апеляційного суду Харківської області

У нових соціально-економічних умовах правовідносини у сфері сільськогосподарського виробництва перебувають у стадії становлення. Цей процес іде нелегко, тим більше, що він обмежений глибоким правовим нігілізмом усіх сторін вказаних правовідносин.

Надзвичайно важливу роль у реформуванні земельних правовідносин, застосуванні норм чинного законодавства відведено судам. Та самі суди опинилася у складній ситуації за відсутності впорядкованих нормативних актів, які б регулювали всі аспекти зазначених правовідносин, не мають відповідних роз’яснень Верховного Суду України та єдиної і стабільної правозастосовної практики. Лише деякі питання оренди землі висвітлено в Постанові Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року за №7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ».

За таких обставин вивчення досвіду роботи судів з розгляду спорів, пов’язаних з орендою земельних часток (паїв), має важливе значення. Особливістю правового регулювання орендних правовідносин у сфері сільськогосподарського виробництва є відсутність єдиного закону, яким вони упорядковуються.

При розгляді спорів указаної категорії суди повинні враховувати необхідність застосування таких нормативних актів: Цивільного кодексу України, Законів України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року [1], «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року [2], «Про плату за землю» від 3 липня 1992 року [3]; Указів Президента України: «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 року № 720/95 [4], «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15 грудня 1998 року [5], «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки» від 3 грудня 1999 року № 1529/99 [6], «Про невідкладні заходи щодо забезпечення майнових прав селян в процесі реформування аграрного сектору економіки» від 29 січня 2001 року [7], «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2 лютого 2002 року зі змінами від 13 вересня 2002 року [8]. Ряд питань урегульовано постановами Кабінету Міністрів України та роз’ясненнями Державного комітету України по земельних ресурсах.

Указом Президента України від 8 серпня 1995 року за № 720 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприєм­ствам і організаціям» визначено, що право на земельну частку (пай) мають члени сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю. Право на земельну частку (пай) посвідчується сертифікатом. У пункті 6 названого Указу передбачалося виділення земельної частки (паю) в натурі при виході власника земельного паю із колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, акціонерного товариства та подання ним відповідної заяви про виділення земельної частки.

Цим актом не передбачалося право власників земельних часток (паїв) на отримання плати за користування їх власністю — земельною часткою (паєм).

Ситуація почала змінюватися у 1998 році після виходу Указу Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15 грудня 1998 року №1353, за яким із січня 1999 року колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, акціонерні товариства, селянські (фермерські) господарства, установи, організації, які використовували землю для сільськогосподарського виробництва, за бажанням селян-пенсіонерів, власників земельних часток (паїв) мали укладати з ними договори оренди цих часток (паїв). Згідно з п. 2 Указу розмір орендної плати встановлювався не менше 0,5 % від вартості земельної частки (паю), яка передавалася в оренду.

Подальше врегулювання орендних відносин пов’язане з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 року, яким передбачалося запровадження обов’язкового укладання підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натурі або грошовій формі та забезпечення встановлення сторонами договору оренди земельної частки (паю) розміру плати за її оренду на рівні, не менше 1% визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної частки (паю).

Згідно з Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо вирішення соціальних проблем на селі та подальшого розвитку аграрного сектору економіки» від 2 лютого 2002 року № 92 рекомендовано суб’єктам господарювання, перш за все для пенсіонерів-орендодавців, підвищувати розміри орендної плати. Зі змінами, внесеними до названого Указу Указом Президента України «Про внесення змін до статті 1 Указу Президента України від 2 лютого 2002 року № 92» від 13 вересня 2002 року № 830, запроваджена плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

Велика кількість нормативних актів, що регулюють питання у сфері земельних правовідносин з оренди земельних часток (паїв), спричинила деяке непорозуміння щодо порядку застосування їх вимог, різнобій та помилки при розгляді таких спорів у судах. При вирішенні спорів цієї категорії судді повинні звертати увагу на предмет договору, оскільки між громадянином-орендодавцем та господарством-орендарем може бути укладено як договір оренди земельної частки (паю), право на яку посвідчується сертифікатом на право на земельну частку (пай), так і договір оренди конкретної земельної ділянки, право на яку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю. Треба усвідомити, що оренда земельної частки (паю) та оренда земельної ділянки — це зовсім різні правовідносини, які мають різний предмет та правове регулювання.

Наприклад: Рішенням Зачепилівського районного суду Харківської області від 13 жовтня 2003 року відмовлено у задоволенні позову гр-на І. та інших до ПСП «Ф» про розірвання договору оренди земельного паю. Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Харківської області від 20 січня 2004 року рішення суду в частині відмови у розірванні договорів оренди земельного паю скасовано згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» з тих підстав, що в період дії договорів оренди земельної частки (паю) позивачі отримали державні акти на конкретні земельні ділянки, що повністю змінило предмет договору оренди, бо оренда земельної ділянки та оренда земельної частки паю — це якісно різні за предметом правовідносини [11].

Перш ніж перейти безпосередньо до питань, пов’язаних з укладанням договорів оренди земельної частки (паю), нарахуванням та стягненням орендної частки (паю), не можна оминути спори, які стосуються поняття «незатребуваний земельний пай» та особливості правового регулювання спадкування земельних часток (паїв).

Відповідно до роз’яснень Державного комітету України по земельних ресурсах та практики, що склалася, в контексті Указу Президента України № 720/95 «Про порядок паювання земель...» незатребуваною є та земельна частка (пай), власник якої за тих чи інших обставин не отримав у встановленому порядку сертифікат на земельну частку (пай). Тобто власник такого паю відомий, на його ім’я виписаний сертифікат на земельну частку (пай), але він не з’явився до відповідного державного органу для того, щоб цей сертифікат отримати. Такий сертифікат зберігається в районній державній адміністрації — органі, який видає сертифікати на земельну частку (пай), поки громадянин, прізвище якого зазначено в сертифікаті, або його спадкоємці не з’являться, щоб його отримати.

Прикладом може служити цивільна справа за позовом гр-на К. та інших до ТОВ «М» про стягнення орендної плати за оренду земельних часток (паїв).

Позивачі зазначали, що гр-н К. є спадкоємцем за заповітом гр-ки К. О., а інші позивачі — спадкоємцями за заповітом гр-ки У. Спадкодавці гр-ки К. та У. були власниками сертифікатів на земельну частку (пай), померли у 1999 році. Протягом 2000–2001 років ТОВ «М» користувалося їхніми земельними частками (паями), однак відмовило у виплаті орендної плати, мотивуючи це тим, що земельні частки гр. К. та У. в 2000–2001 роках були незатребуваними, орендну плату за користування ними сплачували Мелихівській сільраді на підставі договорів оренди незатребуваних земельних паїв. Нововодолазький районний суд Харківської області з указаними доводами відповідача погодився і рішенням від 30 червня 2004 року у позові відмовив.

Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Харківської області рішення суду першої інстанції скасоване та постановлене нове рішення про часткове задоволення позовних вимог, зазначивши, що ці земельні частки не можна вважати незатребуваними.

При цьому колегія суддів виходила з того, що гр-ки К. та У. отримали сертифікати на земельні частки (паї), у 1999 році між кожною з них та КСП «Т», універсальним правонаступником якого є ТОВ «М», були укладені договори про рентні платежі за використання КСП «Т» їх земельних паїв. За своєю правовою природою зазначені договори є договорами оренди земельної частки (паю) і укладені відповідно до вимог Указу Президента України від 15 грудня 1998 року «Про гарантування...». Договорами передбачалося, що вони укладені на 1 рік, однак, їх дія продовжується, якщо жодна із сторін письмово не заявить вимоги про розірвання договору. Такої вимоги жодна із сторін протягом 2000–2001 років не заявляла. Позивачі отримали свідоцтво про право власності й на сертифікати на земельні частки (паї) за заповітом.

За вимогами статей 525–548 ЦК України в редакції 1963 року, що діяла на момент виникнення правовідносин, позивачі своєчасно прийняли спадщину. Вказані правовідносини допускають правонаступництво. З одного боку, правонаступниками за договором стали гр-н К. та інші позивачі, з іншого боку, правонаступником КСП «Т» стало ТОВ «М», оскільки за статутом ТОВ «М» воно є універсальним правонаступником КСП «Т» [12].

Із зазначеного спору органічно випливає питання і про склад сторін при розгляді зазначеної позовної заяви. Вважаємо, що у даному випадку, крім власників сертифікатів на земельну частку (пай), які, зазвичай, і є позивачами, та суб’єкта господарювання, який є орендарем земельного паю чи фактично ним користується, до участі у справі слід залучати і орган місцевого самоврядування (сільську чи селищну раду), який укладав із господарством договір оренди незатребуваних земельних часток (паїв).

Аналіз судової практики свідчить про випадки неправильного розуміння судами зазначеного питання. Характерної помилки такого роду припустився Нововодолазький районний суд Харківської області, попереднє рішення якого за вищенаведеною цивільною справою за позовом гр-на К. та інших до ТОВ «М» про стягнення орендної плати скасовано, а справу повернуто на новий розгляд за п. 4 ст. 307 ЦПК України, оскільки судом першої інстанції зроблено висновок стосовно правомірності дій Мелихівської сільради по передачі в оренду ТОВ «М» земельних часток гр-к К. та У. як незатребуваних, однак, сама сільрада до участі у справі залучена не була [12].

При застосуванні названих Указів постає декілька питань: чи може договором оренди передбачатися розмір орендної плати, менший за встановлений мінімальний розмір в 1 чи 1,5 відсотка? Відповідно до вимог ст. 106 Конституції України Президент України видає укази і розпорядження, які є обов’язковими до виконання на території України. Питання мінімального розміру орендної плати за оренду земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва чи земельної частки (паю) врегульовано на рівні Указів Президента України, які мають імперативний, а не рекомендаційний характер, значить, у договорі оренди розмір орендної плати не може бути нижчим за встановлений мінімум. Зазначена вимога містилася і в Типовому договорі оренди земельної частки (паю), затвердженому Державним комітетом по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року за № 5, у п. 2.2 якого прямо було вказано, що розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством. Здається, що встановлення в договорі оренди земельної частки (паю) розміру орендної плати, нижчого за визначений мінімум, є порушенням прав орендодавців і при їх зверненнях до суду з позовами про стягнення орендної плати її слід стягувати, виходячи із законодавчого мінімуму (1% та 1,5 % відповідно).

Вважаючи, що при визначенні розміру орендної плати за земельну ділянку чи земельний пай має братися до уваги договір оренди, слід враховувати, що цивільному праву притаманний принцип диспозитивності, або можливість осіб здійснювати належні їм права на свій розсуд. Диспозитивність цивільно-правового регулювання припускає наявність імперативних норм, що містять права, якими їх суб’єкт може скористатися, або і відмовитися від цього. Тому навіть у питаннях, урегульованих законодавством, у контрагентів є доволі широкі повноваження із зміни нормативних установок. До обсягу поняття «принцип» входить і цивільно-правовий принцип свободи договору, який посилює диспозитивне начало в регулюванні договірних відносин. Тобто, зважаючи на особливості цивільного права, проаналізувавши ЦК України в редакції 2003 року, Закон України «Про оренду землі», ст. 21 якого не передбачає конкретного розміру орендної плати і відносить розмір орендної плати на розсуд сторін, вказуючи лише на відображення цього розміру у договорі оренди, зміни, які вносяться до Типового договору оренди, можна зробити висновок, що розмір орендної плати, передбачений в Указі Президента України від 2 лютого 2002 року, не є абсолютним, який не підлягає коригуванню сторонами, що дійшли іншої угоди.

Не можна не враховувати загальні правила, якими регулюються договірні відносини. Відповідно до п. 3 ст. 3 ЦК України в редакції 2003 року однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Свобода договору є правом фізичних і юридичних осіб вільно встановлювати свої права і обов’язки на основі договору і у визначенні будь-яких умов договору, які не суперечать законодавству.

Згідно зі ст. 627 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших нормативних актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

А відповідно до п. 3 цієї статті сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Однак, вирішуючи питання про розмір орендної плати, слід враховувати як спеціальні, так і загальні норми, що регулюють договірні відносини.

Як вирішити питання, якщо вартість виданої сільськогосподарської продукції менша за встановлений мінімум орендної плати? У даному випадку, на нашу думку, необхідно стягувати у грошовому вираженні різницю між установленим мінімумом орендної плати та вартістю фактично отриманої орендної плати у натуральній формі. Стосовно цін на отриману в рахунок орендної плати сільськогосподарську продукцію чи послуги, то, в ідеалі, вони мають узгоджуватися між сторонами. Якщо ж такого узгодження не було, то за основу мають братися середні ціни, які склалися на даний вид продукції у цій місцевості, а не собівартість продукції.

Деякі труднощі виникають у сторін у договорі оренди щодо застосування коефіцієнта індексації грошової оцінки переданих в оренду земельних часток (паїв). На виконання Указу Президента України від 3 грудня 1999 року Держкомземом України затверджено методичні рекомендації визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення згідно з наказом від

24. 12. 1999 року, де встановлено, що розмір орендної плати залежить від вартості земельної частки (паю).

За Законом України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 року щорічно станом на 1 січня індексується грошова оцінка землі, порядок проведення якої затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 15 травня 2000 року «Про проведення індексації грошової оцінки земель». Відповідно до вимог наведених нормативно-правових актів грошова оцінка сільськогосподарських угідь підлягає щорічному уточненню (індексації) та вартість земельної ділянки чи земельної частки (паю), а як наслідок, і розмір орендної плати, має збільшуватися з урахуванням індексації грошової оцінки земель. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року «Про проведення індексації грошової оцінки земель» [9] грошова оцінка сільськогосподарських угідь, яка проведена станом на 1 липня 1995 року, підлягає індексації станом на 1 січня 2000 року на коефіцієнт 2,07.

У повідомленні Держкомзему України від 9 лютого 2001 року вказано, що грошова оцінка сільськогосподарських угідь, яка проведена станом на 1 липня 1995 року, підлягає індексації станом на 1 січня 2001 року на коефіцієнт 2,42, а від 7 травня 2002 року зазначено, що у договорах оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) необхідно встановлювати розмір орендної плати від грошової оцінки, проведеної станом на 1 липня 1995 року та проіндексованої на добуток коефіцієнтів індексації грошової оцінки цих земель за 1996 — 2001 роки — 2,465 (1,703х1, 059х1, 006х1, 127х1, 182х1,02). Середня грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь по Україні, проіндексована на добуток коефіцієнтів індексації — 2,465 станом на 01. 01. 2002 р., становить 8733 грн, ріллі — 9205 грн.

14 січня 2003 року та 15 січня 2004 року Держкомземом України коефіцієнт індексації грошової оцінки сільськогосподарських угідь на 2003 та 2004 роки встановлено 2,465, який і має застосовуватися при розрахунку розміру орендної плати за землю чи земельну частку (пай).

Законом України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року (набрав чинності з 13 січня 2004 року) зазначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна оцінка земельних ділянок застосовується для визначення розміру загального податку, орендної плати.

Таким чином, названим Законом зберігається порядок визначення оцінки земельної ділянки.

Утім постановою Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 року за № 1724 внесено зміни до Типового договору оренди землі, яка передбачає, що при укладенні договору сторони мають вирішувати питання застосування індексації вартості землі, що свідчить про пріоритет саме угоди сторін при визначенні умов договору.

Як практику розв’язання попередніх питань хочемо навести цивільну справу за позовом гр-ки Ю. до ФГ «П» про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, відшкодування моральної шкоди. Позивачка зазначила, що у 2000 році було укладено договір оренди двох земельних часток (паїв) з ФГ «П». Вартість кожної частки становила на 1995 рік — 16 979 грн, а проіндексована вартість — 41 853,24 грн. Вона вважала, що у 2001–2002 роках недоотримувала орендну плату, оскільки та нараховувалася без індексації, у зв’язку з чим просила стягнути пеню за несвоєчасний розрахунок орендної плати та відшкодувати моральну шкоду. Відповідач проти позову заперечував, вказуючи, що у договорах оренди зазначена вартість земельної частки без індексації, а отже, її застосування є безпідставним. Оскільки договорами передбачено розрахунок з орендної плати у натуральній формі, стягнення недоплати у грошовій формі вважав недопустимим.

Рішенням Валківського районного суду Харківської області від 27 липня 2004 року позовні вимоги Ю. Г. задоволено частково. З ФГ «П» на її користь стягнуто 2377,66 грн заборгованості з орендної плати, 296,52 грн пені, у відшкодуванні моральної шкоди відмовлено. Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Харківської області рішення суду першої інстанції змінено, бо ним не враховано, що в самих договорах оренди земельних часток передбачено погодження виду та розміру орендної плати сторонами щорічно, згідно з додатком № 1. За додатком № 1 розмір та вид орендної плати погоджено лише на 2000 рік та передбачено видачу 0,4 тонни зерна та оранку городу за кожним договором. Оскільки вартість земельної частки в договорі зазначена станом на 1995 рік, колегією суддів застосовано індексацію вартості земельних часток за 2001 рік — 2,42, за 2002–2003 роки — по 2,465, а розмір орендної плати у 2001 році — 1%, у 2002–2003 роках — по 1,5%. Враховувалося отримання позивачкою у 2001 році 0,4 тонни зерна ячменю. Залишок орендної плати обраховувався шляхом віднімання вартості зерна ячменю за біржовою ціною від вартості 1% чи 1,5% проіндексованої земельної частки (паю) [13].

Не менше питань виникає і при вирішенні питання про виконання договірних зобов’язань, а саме: виплати орендної плати при неможливості виконання зобов’язання внаслідок дії непереборної сили. Наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 року за № 5 (зареєстровано у Мінюсті України 23 лютого 2000 року № 101/4322) затверджено форму Типового договору оренди земельної частки (паю). Слід зазначити, що в практиці застосовуються два види офіційно затверджених договорів: типовий та примірний, які мають різний правовий статус. На відміну від рекомендаційного характеру примірного договору, типовий договір має обов’язковий для використання характер.

Тобто, якщо примірний договір є зразком договору, від якого за необхідності можна відступити шляхом внесення змін чи доповнень, типовий договір є правовим актом, усі положення якого, крім спеціально обумовлених як диспозитивні, є обов’язковими для виконання. Вносити зміни чи доповнення до більшості положень Типового договору не дозволяється. При внесенні таких змін та доповнень до типового договору вони не мають юридичної сили, а, отже, при вирішенні спору, за невідповідності умов договору умовам, передбаченим Типовим договором, мають застосовуватися положення та вимоги, зафіксовані у Типовому договорі.

Відповідно до п. 3 Типового договору сторони несуть відповідальність за невиконання умов цього договору. Передбачено, що сторони не несуть відповідальності, якщо неможливо виконати умови цього договору внаслідок дії непереборної сили. Як і в загальноправових вимогах зобов’язального права, законодавець розрізняє поняття виконання зобов’язання і відповідальність за неналежне виконання зобов’язання, порушення зобов’язання (глава 15 ЦК 1963 року та глава 48 ЦК 2003 року і глава 18 ЦК 1963 року та глава 51 ЦК 2003 року відповідно).

Якщо виконання умов договору оренди земельної частки (паю) стосовно виплати орендної плати є неможливим унаслідок форс-мажорних обставин, орендар не звільняється від виконання зобов’язання щодо сплати орендодавцеві орендної плати. За таких обставин можливе лише звільнення від відповідальності за неналежне, несвоєчасне виконання договірних зобов’язань. Отже, орендар звільняється лише від сплати штрафу, пені, індексації та інших санкцій, передбачених договором.

Слід зазначити, що встановлення видів відповідальності за неналежне виконання сторонами зобов’язань за Типовим договором оренди земельної частки (паю) віднесено до диспозитивних, тобто визначаються самими сторонами договору.

Вважаємо, що при зверненні до суду з позовом про стягнення орендної плати позовні вимоги орендодавця слід задовольняти виходячи з умов договору оренди. Якщо у договорі оренди передбачено звільнення орендаря від виконання зобов’язання через неможливість його виконання внаслідок дій непереборної сили, а сільськогосподарському виробництву притаманний високий рівень ризиків, то слід керуватися договором оренди, бо рівні сторони проявили вільно своє волевиявлення при його укладенні.

За відсутності у договорі оренди положення про звільнення орендаря від виконання договірних зобов’язань, при неможливості їх виконання внаслідок дії непереборної сили, слід задовольняти вимоги про стягнення орендної плати навіть за умови дії непереборної сили, адже орендар при укладенні договору брав на себе відповідальність і за дію будь-яких ризиків у сфері виробництва сільськогосподарської продукції.

Разом з тим при наданні орендарем належних доказів щодо наявності в певний період часу дії непереборної сили, що унеможливило своєчасне і повне виконання зобов’язання (таким може бути висновок Торговельно-промислової палати), є підстави для його звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язання (тобто від сплати штрафу, пені і т. ін.), але не від виконання самого зобов’язання з виплати орендної плати.

Як приклад можна навести вищезгадану справу за позовом гр-ки Ю. до ФГ «П» про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, відшкодування моральної шкоди. Рішенням Валківського районного суду Харківської області від 27 липня 2004 року позовні вимоги гр-ки Ю. задоволено частково. З ФГ «П» на її користь стягнуто 2377,66 грн заборгованості з орендної плати, 296,52 грн пені, у відшкодуванні моральної шкоди відмовлено. Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Харківської області рішення суду першої інстанції змінено, рішення в частині стягнення пені відмовлено, а в позові в цій частині відмовлено, бо прийнято до уваги докази відповідача, що у 2002 та 2003 роках через погодні умови не було отримано прогнозованого урожаю, внаслідок чого відсутня можливість своєчасно та в повному обсязі провести розрахунок з орендодавцем, а за п. 3 договору оренди сторони не несуть відповідальності, якщо неможливо виконати умови цього договору внаслідок дій непереборної сили [13].

На практиці постає питання: чи є недійсним договір оренди земельної частки (паю), який не зареєстровано у встановленому порядку в органі місцевого самоврядування.

На виконання Указу Президента України від 3 грудня 1999 року за №1529 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки» Кабінетом Міністрів України прийнята постанова від 24 січня 2000 року за №119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» [10], відповідно до якого реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Вважаємо, що відсутність такої реєстрації не впливає на чинність самого договору, який є правомірним і за відсутності реєстрації, оскільки за ст. 151 ЦК 1963 року та 509 ЦК 2003 року зобов’язання виникають з договору або інших підстав, зазначених у ст. 4 ЦК 1963 року чи ст. 11 ЦК 2003 року. У названих статтях передбачено підстави виникнення цивільних прав і обов’язків. Стаття 203 ЦК 2003 року передбачає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Згідно зі ст. 210 ЦК правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Чинним цивільним законодавством не передбачена вимога щодо обов’язкової державної реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), а зазначена постанова Кабінету Міністрів не може застосовуватися як вимога ст. 210 ЦК України, оскільки органи місцевого самоврядування не є органами державної влади і реєстрація ними договорів оренди земельної частки (паю) не може вважатися їх державною реєстрацією. Якщо договір оренди земельної частки (паю) укладено в письмовій формі, за змістом він відповідає вимогам Типового договору оренди земельної частки (паю), відсутність реєстрації його в органах місцевого самоврядування не спричиняє його недійсності.

Правильне розуміння вимог чинного законодавства виявив Дворічанський районний суд Харківської області, розглядаючи позов гр-на К. до СТОВ «Г» про стягнення орендної плати та зустрічним позовом СТОВ «Г» до К. Т. про визнання договору оренди земельної частки (паю) недійсним. Задовольняючи позовні вимоги та відмов­ляючи у зустрічному позові, суд зазначив, що хоча договір оренди земельної частки (паю) і не був зареєстрований у сільраді, однак, ця обставина не є підставою для ви­знання його недійсним [14].

Ми зупинилися на вирішенні найбільш поширених питань, які потребують свого розв’язання при розгляді цивільних справ, пов’язаних з орендою земельної частки (паю), та висловили свої думки з приводу застосування чинного законодавства у цій царині, хоча питань при вирішенні спорів, пов’язаних із правовідносинами у сфері сільськогосподарського виробництва, більше, ніж містить відповідей чинне законодавство.

Література

1. Про оренду землі: Закон України // Відомості Верховної Ради України. — 1998. — № 46–47. — Ст. 280.
2. Про оцінку земель: Закон України // Відомості Верховної Ради України. — 2004. — № 15. — Ст. 229.
3. Про плату за землю: Закон України // Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 38. — Ст. 560.
4. Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям: Указ Президента України // Голос України. — 1995. — 12 серп. — № 52.
5. Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай): Указ Президента України // Урядовий кур’єр. — 1998. — 17 груд. — № 242–243.
6. Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки: Указ Президента України // Офіційний вісник України. — 1999. — 24 груд. — № 49.
7. Про забезпечення майнових прав селян в процесі реформування аграрного сектору економіки: Указ Президента України // Урядовий кур’єр. — 2001. — 1 лют. — № 19.
8. Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв): Указ Президента України // Офіційний вісник України. — 2002. — 22 лют. — № 06.
9. Про проведення індексації грошової оцінки земель: Постанова Кабінету Міністрів України // Офіційний вісник України. — 2000. — 2 черв. — № 20.
10. Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю): Постанова Кабінету Міністрів України // Урядовий кур’єр. — 2000. — 28 січ. — № 16.
11. Поточний архів Зачепилівського районного суду Харківської області за 2004 рік.
12. Поточний архів Нововодолазького районного суду Харківської області за 2004 рік.
13. Поточний архів Валківського районного суду Харківської області за 2004 рік.
14. Поточний архів Дворічанського районного суду Харківської області за 2004 рік.
15. Танага А. М. Принцип свободи договору у цивільному праві Росії. — СПб., 2003. — 211 с.